研究人员：Fiona、Hades、Liberty、Summer
首席风控官：水源
评审时间：2016年4月
研究对象：红岭创投
评审项目：江苏7号融资项目
借款主体：南通德尔物流有限公司
申请金额：2亿元
年化利率：18%
借款期限：18个月
发标时间：2014年11月11日起
项目简介：
该公司成立于2003年，其中一个股东为企业，成立于1998年。实际控制人从事市场开发经营已近20年，经验丰富，社会地位较高，目前主要运营三个大型市场，总建筑面积达31.5万平方米。前两个市场开业较早，第一家专业市场主营家居建材，已经整体出租，第二个专业市场主营服装及纺织品，均已出租，由借款企业自己管理。第三个市场是中高端家居综合类商业广场，委托知名公司经营管理。地处不同的专业商圈，无论是经营规模还是品牌影响力都较大。
借款用途：主要是用于第三个专业市场新项目引进开发。
还款来源：
1、目前三个市场的年租金收入超过1.5亿元，可覆盖利息和部分本金；
2、第二个市场正在筹备出售20年经营权，预计收益近8亿；
3、目前正在与意向公司洽谈收购第三个广场，收购金额预计15亿元；
4、银行融资。
风控措施：
1、提供第一个专业市场6层房产（面积约3.35万平方米，评估价值6.85亿元）和第三个广场其中一栋5层商铺（面积约2.23万平方米，评估价值约3.02亿元）作抵押；
2、提供该公司100%股权质押；
3、一个股东企业和一个关联企业提供连带担保责任；
4、追加实际控制人及其儿子、儿媳共三个自然人无限连带担保责任；
5、提供前2个专业市场委托代收租金的授权书并公证。
到 期 日：2016年5月12日
兑付状态：逾期已垫付
1、2014年11月5日，红岭创投与江苏银行龙江支行签订《对公客户委托贷款委托协议》，由龙江支行向借款人发放委托贷款，金额3亿，年利率24%，期限自2014年11月5日至2015年11月3日。
2、2014年11月9日，红岭创投发布公告给予江苏7号借款人3亿元信用额度。
3、2014年11月11日，红岭创投开始发标，总金额1亿。
4、2014年11月17日，龙江支行向借款企业发放委托贷款1亿，期限自2014年11月7日至2015年11月3日，借款用途为经营周转或置换他行贷款。
5、2014年12月19日，红岭创投发布公告再次发标，总金额1亿。
6、2015年2月，南通德尔物流有限公司未按时支付利息。
7、2015年6月，红岭创投起诉南通德尔物流有限公司。
8、2015年12月14日，结案，红岭胜诉，尚未执行。
风险点一：还款来源不足。
根据红岭创投发布的《关于江苏7号项目的融资公告》，借款企业提供了四个还款来源：
1、借款企业的第一还款来源为“目前三个市场的年租金收入，合计超过1.5亿元，可覆盖利息和部分本金。”
红途经过网络调查，借款企业实控人周银芳自述其名下有三家广场，分别为南通红星美凯龙、华东轻纺市场、好一家家居大世界。
南通红星美凯龙经营不善，自2013年经营就出现问题，商户关闭过半。
华东轻纺市场2014年9月闹出“收租门”事件，要求租户预交10-15年租金，500余商户关门抗议，拒交租金。
据调查好一家家居大世界与周银芳并没有股权关系。
借款企业实控人自述的三家商场，红星美凯龙经营不善；华东轻纺市场与租户有纠纷商户关门拒交租金；好一家家居大世界与周银芳并没有股权关系，第一还款来源所述的租金收入，实际上很难实现。
2、借款企业的第二还款来源为“轻纺城筹备出售20年经营权，预计收益近8亿”。
据调查，因“收租门”事件，轻纺城的租户关门抗议，更表示不可能购买商铺，故此还款来源无法实现。
3、借款企业的第三还款来源为“出售第三个广场，出售金额预计15亿元”。
由于周银芳与好一家家居并没有股权关系，故此还款来源无法保证实现。
4、借款企业的第四还款来源为银行融资。
在银行未做贷款批复前，并不能保证放款，即使银行贷款批复后也不能保证一定及时、足额放款，银行融资根本不能作为还款来源之一。
综上，借款企业提供的4个还款来源，2个无法实现，1个无法保证实现，1个不能作为还款来源，借款企业无法提供可靠、稳定的还款来源。
风险点二：借款用途不实。
红岭创投融资公告披露的借款企业的借款用途为支付第三个商场——好一家家居新项目引进开发。
据调查，借款企业实控人与好一家家居并没有股权关系，且一方面还款来源中称正在洽谈出售好一家家居，另一方面借款用途又称用于好一家家居新项目引进开发，还款来源和借款用途本身就自相矛盾。
由以上可以判断，借款企业并无真实借款用途。
风险点三：经营风险。
1、从轻纺城的“出租门”事件可以看出，借款企业向租户提出如此不合理的要求，说明其资金何其紧张。
2、其名下能查实的红星美凯龙与轻纺城均经营不善。
由以上可以看出，借款企业资金十分紧张，且名下商场经营不善，存在极大经营风险。
风险点四：重复抵押物及负债过高风险。
红岭创投2014年11月17日发放第一笔借款前，借款企业即爆出一笔民间借贷诉讼，抵押物为红星美凯龙，借款金额为3000万元，红岭创投还因此暂停了对企业发放贷款。
在第一次放款前即爆出大额民间借贷诉讼，由此可以判断企业必然还有其他民间借贷。且企业承诺将红星美凯龙抵押给红岭创投，而爆出的民间借贷也是用红星美凯龙抵押，判断企业名下资产有重复抵押现象，借款企业的涉诉内容也证实了此判断。
项目疑点：发标2亿，放贷1亿，资金哪去了？
1、红岭创投2014年11月11日起发标，总金额1亿元。
2、2014年11月17日向借款企业发放贷款1亿元。
3、2014年12月19日起第二次发标，总金额1亿元。
4、从涉诉内容可知，红岭创投合计通过龙江支行发放贷款金额为1亿元。
从以上内容可以看出，红岭创投共发布两次标的，合计金额2亿元，但是其实际发放给借款企业仅1亿元，另1亿元资金流向成谜。
通过对该项目进行的网络评审，分析红岭创投的风控体系，得出以下两大结论：
1、红岭创投的尽职调查能力不足。
（1）对借款企业实控人周银芳名下资产未调查清楚。
（2）对于红星美凯龙的实际经营情况未调查清楚。
（3）“出租门”事件在当地轰动一时，各种媒体均有报道，红岭创投未调查清楚。
（4）对借款企业的借款用途未调查清楚。
（5）对借款企业的还款来源未调查清楚。
（6）对于借款企业的负债及抵押物情况未调查清楚。
2、缺乏行业分析及研究。
① 武汉红星美凯龙项目占地面积约77000平方米，建筑面积约290000平方米，工程总投资约11亿元。
据此推算，南通红星美凯龙项目占地面积约80000平方米，建筑面积约250000平方米估算总投资为9.5亿元左右。
银行对开发贷要求的条件是自有资金比例必须达到项目投资总额的30%以上，期限一般不超过3年（含）。
由此推断借款人贷款额度保守估计应该在6亿元左右。
② 2014年房地产行业正处于下行期，银行逐步收回对房地产企业的开发贷款，不再发放新贷款，房地产企业的融资渠道减少。如果银行抽贷，将对房地产企业的流动性造成极大影响，而流动性与融资又是房地产企业生存的关键。
经推算，借款企业当时的银行贷款额度保守估计至少为6亿元，如果银行抽贷，借款企业还款将十分困难。
由以上可以看出，红岭创投在2014年为房地产企业做3亿的大额授信，却没有对行业进行分析和研究。
评审结论：
通过红途对该项目的网审，借款企业的许多问题是显而易见的。红途通过网审即能审查出的问题，红岭创投现场尽调，近距离接触企业，应该调查的更清楚，而实际情况正好相反。
由上述分析得出的结论为，要么红岭创投的信贷尽职调查系统十分初级，不适合开展企业信贷工作；要么是红岭创投为了扩大规模，无视风险，不适合从事金融行业工作。
【材料1】红岭创投关于江苏7号第一次融资公告
【材料2】红岭创投关于江苏7号第二次融资公告
【材料3】红岭创投论坛投资人的帖子证实第二次发标满标
【材料4】红途尽调的项目线下运作情况
【材料5】红途尽调的借款企业基本情况
【材料6】红途尽调的借款企业关联企业情况
【材料7】红途尽调的借款企业涉诉情况
【材料8】红途尽调的周银芳自述名下资产
【材料9】红途尽调的好一家家居大世界股东情况
【材料10】红途尽调的“收租门”事件报道
【材料11】红途尽调的放款前爆出的民间借贷纠纷抵押物实际为红星美凯龙
【材料12】红途尽调的武汉红星美凯龙的规模及投资情况
【材料13】红途尽调的南通红星美凯龙规模
来源：红途风控
